产业地产是什么？
从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。新型城镇化是以人为中心的城镇化，其实也是以产业为主导的城镇化。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。
产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。中商产业研究院是国内产业地产规划领域的领先企业，擅长产业、地产和金融的融合策划，拥有产业地产开发运营全程服务经验。中商产业研究院认为，进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。
产业地产新趋势
产业地产是房地产未来转型发展的重要方向
产业地产的精准化、联动化、专业化、金融化
产业地产发展驱动因素
产业地产市场竞争格局
| 类型 | 典型企业 | 优势 | 不足 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发商转型探索新增长点 | 碧桂园、万科、绿地、保利 | 传统地产开发领域积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力 | 由于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰 |
| 传统产业地产商持续发力全国布局 | 华夏幸福、联东、天安、招商蛇口 | 拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力 | 面临着重资产化、运营模式等等的问题 |
| 政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制 | 张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新 | 多年发展体系成熟，国家政策政策支持 | 异地可复制能力低 |
| 制造实体企业向产业地产延伸 | 海尔、中兴、三一重工、玉柴集团 | 拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，也易于产业集聚 | 在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限 |
| 金融类企业跨界产业地产 | 复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团 | 拥有强大的资本后盾和资本运营能力 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
| 互联网巨头悄然布局 | 腾讯、京东、阿里菜鸟、百度 | 足够任性巨额资本，自身业态及影响力易于产业集聚 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
房企拿地五大新模式
1、「商业+」 模式
在购物中心植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP服务行业，打造城市名片，助力企业以「综合体」模式拿地，同时为商业引流。
2、TOD模式
以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。
五种创新拿地模式各有侧重，每一种方式的进入门槛也不同，房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。随着土地市场的不断发展，新的拿地模式也会不断涌现，这方面也亟需房企的探索与创新能力。
| 文旅小镇模式 | 大健康模式 | 科技产业模式 | 农业扶贫模式 | 商贸综合模式 | |
| 选址 | 三四线及农村 | 城郊三四线及农村 | 三四线及农村 | 城郊三四线及农村 | 市中心城郊 |
| 房企进入比重 | ★★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★ | ★★ |
| 房企进入门槛 | ★ | ★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
| 模式风险 | ★★ | ★★ | ★★ | ★ | ★★ |
| 成熟度评估 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
立项拿地
产品设计
开发与建设
招商规划
运营规划
资本运作
战略价值
概念包装
开发商
投资商
服务商
基于成本
基于市场
基于投资
综合自身资源优势
综合市场调研需求
打造全国性的市场体系
打造市级的服务体系
规划模式上，产业地产应以协同规划构建多级联动的运营资源整合能力
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
选择优质项目，向开发商进行土地出让，获取土地出让收益
对已经建成的物业项目选择出租获得租金收益或出售获得收益
前期打造公共基础设施或服务平台，吸引其他项目投资，获得后期发展收益
通过高收益项目获得盈利，来弥补公共基础类项目，平台类项目等低盈利性项目的投入
为企业提供免费办公场所和相关的创业辅导，通过控股入驻的初创企业的，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
行业联盟；产品定制，以销定产。
资金联盟；如星浩资本。
技术、渠道、专业服务资源网络。
产融智府多元合作。
从运营模式上，产业地产要做二看三求四——探索产业园区4.0模式
园区本身服务--纯开发商思维，典型“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防。卫生、停车等最基本服务。
企业基本服务--政府型园区为主为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。
企业增值服务--关注企业的成长涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。
投资孵化服务--园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台与企业共同成长。
产业思维
开发者始终保持将产业做大做实的心态，认真、科学地制定园区的产业发展规划，并按照产业发展规划制定园区招商策略。
园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力。
社区思维
过去，园区过分强调经济功能而忽略社会功能，难以满足人的基本需求
未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活的相结合、产业与城市的相结合。
金融思维
开发商发挥入驻企业优势，采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育，待孵化企业被并购或上市后，通过分享成长红利获取资本增值，形成既当“房东”又当“股东”模式
通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、上市服务等措施，打造园区融资基本环境，构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池
政府层面：园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局。市场层面：园区开发融资将更多的向REITS方向发展，以降低融资成本。
互联网思维
1、即园区定位
产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。
2、即园区效率
利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，高效、无边界地把各种信息对接起来，提高园区地产产业效率。
3、即园区招商推广
突破传统招商模式，园区通过微博微信等形式进行微营销，同时，通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑
4、即园区对客户响应速度
产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。
10000+
累计企业服务案例
数据支持
创投推广
投融对接
多元化
产学研
资源共享
招商合作
100+
政府招商
500+
招商合
1000+
商会
2000万+
企业数
近20年
产业咨询经验
1亿+
数据总量
50+
项目研究模型
100场
项目圆桌会议
5万+
内部知识库文件
运城市“十四五”战略性新兴产业发展规划
广州市南沙区文化产业发展规划
重庆市两江新区高端装备产业规划
哈尔滨利民经济技术开发区产业发展规划
贵阳综合保税区加工贸易产业发展规划
青岛同和高新技术产业区产业发展规划
菏泽经济开发区新一代信息技术产业规划
玉溪科教创新产业规划和产业招商规划
黄石市智能装备产业发展“十四五”规划
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